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被银行“惩罚”也要提前还房贷,真实原因是什么?

2023-02-23 12:02

作者|刘远举

知名财经专栏作家

多家智库研究员

现在,不少地方已经出现了业主提前还房贷困难的现象。

银行当然不希望客户提前还贷,按揭贷款属于优质贷款,带来稳定的收益,逾期贷款率和不良贷款率也低,提前还贷,会影响银行的贷款目标与利润。所以,一些银行规定了“提前还贷”的赔偿标准。

其实,提前还贷并不是才出现的现象,去年8月1日,交通银行就发布了“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告,这意味着贷款人如果提前还房贷,就必须支付“罚款”。

促成提前还贷最直接的因素,是存量房贷与新增房贷的利率差变大。伴随LPR报价多次下调,新增房贷利率大幅下行,当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大。2021年买房的时候,首套房的利率可达6%以上,而现在的首套最低可低至4%,贷款利率之间的利差高达2个点。

如果贷款100万元,30年等额本息还款,一个月还款4774元,总还款额171.8万元;同样的如果利息提升到6%,一个月还款将达到5995元,总还款额将会上升到215.8万元。也就是说每个月会多还1200元,总还款会多44万元。如果贷款更高,达到300万元,每个月将接近多还4000元。显然,这是促成很多人提前还贷的最直接因素。

导致提前还贷现象的,还有很多其他原因。

现在很多城市都放松了限购政策,很多城市虽然有着限制开发商降价的政策,但执行起来都很松了,开发商为了回款,也给出了较大的优惠。这会刺激出很多改善型的需求,很多人就会想买第二套房。在买第二套房之前,他们就会还掉第一套的房贷。

另一个置换房产的动机是,目前一线城市限购限贷尚未放松,但很多二线城市都已经放开了。很多人就会卖掉三四线城市的房子,重新在二线城市置业,从而提升资产的稳定性。这也会形成提前还贷的需求。

很多人并不是没有钱还房贷,而是把钱拿去投资但是现在考虑到整体经济情况不好,以及对未来投资、经营收益的预期不高,人们就会选择提前还清房贷——反正都赚不到钱,何必再承担利息呢?

比如,买理财产品就是一种投资。以前银行理财收益能超过6%,一些嵌套信托的东西,甚至能给到8%。考虑到理财能保持现金的流动性,所以,理财即便赶不上房贷,人们也还是愿意的。但是随着理财收益下行,这个差异变大了,钱就不如拿去还贷款了。

买房也是一种投资。中国的房租相对房价并不高,房租收益远远抵不上房价的利息,但是房价上涨的收益会远高于利息收益,所以,人们情愿贷款承担利息,然后享受这个贷款带来的房价上涨收益。现在,房价不涨了,贷款买房,就变得不划算了,居民就会把贷款还掉。

总之,提前还房贷的背后,反映的是整个经济形势的影响。

当下,国家出台了许多刺激住房、汽车等消费措施,希望居民增加借贷,扩大消费。同时也出台了一些支持企业加杠杆的政策。但不管是居民还是企业,却不愿意扩大杠杆,既不愿意贷款,也不愿意增加消费。虽然利率降低,但银行的钱仍旧贷不出去。

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在严厉的疫情管控措施中,很多企业停工停产,倒闭了,很多人失业了,现在虽然疫情已经过去了,一般来说,未来也不会有很高的感染高峰,但企业复苏可不是冬眠,一到春天就能立刻苏醒,而是需要一个较长的时间来慢慢恢复。

企业的情况对应着就业,居民面对失业增加,收入增长放缓的预期,自然会采取防御性策略——减少非必要性消费,节约支出,增加储蓄,以应对未来的不确定性。

在这种状况下,居民自然没有信心去增加信贷来进行投资或消费。某种程度上,三年疫情积累的问题,演变成了中长期问题。

那怎么面对居民提前还款的挑战呢?

首先,银行应该尊重这种意愿,而不是采取最初合约之外的办法,阻止居民提前还贷款。契约事关公平,也是一个国家经济发展的基础。

减少提前还款最直接的办法,当然是针对最直接的原因,降低存量房贷的利息。当然,降低存量房贷利率,虽然能减少提前还贷现象,但银行收益也会随之降低。

但从公平性上说,利息差异太大是不公平的。银行靠拖延时间、违约要求罚款的办法来阻止居民提前还款,也是不公平的。如果算更大的账,居民不提前还款,这些钱留在经济运行中,能扩大消费、投资,有利于稳经济。

宏观层面,托底房地产,加大基建投资力度,仍是基于路径依赖的现实办法。不过,在这条路径依赖中,要有新思维。

1月5日,央行、银保监会:新房价格连降3个月的城市,可放宽首套房贷款利率下限。一个上海的新房业主群中,大家讨论这个事。有人说:唉,没多大意思,上海房价又不可能三个月连续下跌,然后众人叹息,享受不到这个利好了。

但话说回来,这不就是信心?老百姓有信心,对北京、上海、广州、深圳,成都有信心,为什么偏偏非要老百姓对遵义、鹤岗,以及类似的三线四线五线城市有信心?既然要老百姓有信心,为何把老百姓、年轻人最想落地生根,成家立业,生娃养老的大城市藏着掖着?这就像商场促销,最抢手的东西,货源充足,但却偏偏不卖,这不是咄咄怪事吗?

促进就业是最好的提升人们对未来信心的途径。需要指出的是,促进实体经济发展的实质,不是在刺激经济发展,而是在调整产业结构,它的政策目的指向的不是就业、经济发展,而是某些经济部门的发展,某些经济部门的抑制。

这对当下经济来说,是需要付出的,而不只是收益。为了增进就业,提升人们对经济的信心,对能大量容纳就业的第三产业、服务业,应该予以扶持。

居民手上有了钱,只要对未来有信心,不是消费就是投资。创业大潮中,很多人甚至卖了房去投资。但信心没了,不投资了,也不会消费,而是会拿去还贷。所以,一切的关键还是在于预期与信心。

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